Our Blog

Nieruchomość – zarówno gruntowa jak i budynkowa czy lokalowa, stanowi najważniejszy składnik majątku – zarówno osoby fizycznej jak i prawnej. Niezależnie czy nieruchomość służy do prowadzenia działalności gospodarczej czy też do zaspokajania celów mieszkaniowych, podjęcie decyzji o jej nabyciu nie jest łatwe. Konieczne jest bowiem sprawdzenie zarówno jej stanu technicznego jak i prawnego. Instytucja ksiąg wieczystych służy temu, aby w jak najbardziej pełny sposób zweryfikować stan prawny nieruchomości i sprawdzić czy nabycie jej nie spowoduje negatywnych konsekwencji dla nabywcy. Ponadto, samo istnienie ksiąg wieczystych i uregulowania ich dotyczące wywierają istotne konsekwencje prawne.

Podstawową zasadą dotyczącą instytucji ksiąg wieczystych jest ich jawność. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Realizacją tej zasady jest możliwość przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie teleinformatycznym całkowicie za darmo. Każdy z nas może zapoznać się z treścią księgi wieczystej bez konieczności uiszczania jakiejkolwiek opłaty co niewątpliwie ułatwia sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych stwarza również istotne domniemania prawne. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jednocześnie, domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Wobec tego, fakt, iż nasze prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej ma istotne znaczenie, ponieważ aby zaprzeczyć jego istnieniu, trzeba to w odpowiedni sposób wykazać. 

Same księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości. Co więcej, z uwagi na fakt, iż w Polsce funkcjonuje w dalszym ciągu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, księgę wieczystą można również założyć dla tego prawa. Ponadto, warto wskazać, że właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Jak widać, ustawodawca wyszedł z założenia, że jedna księga wieczysta równa się jednej nieruchomości. Potwierdza to artykuł 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgodnie z którym dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione

Księgi wieczyste, niezależnie od tego czy prowadzone dla nieruchomości czy dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dzielą się na cztery działy.

Pierwszy z działów odnosi się do oznaczenia nieruchomości oraz do praw związanych z nieruchomością. To tutaj znajdziemy informacje dotyczące położenia nieruchomości – obrębu, miejscowości, gminy, powiatu województwa, w których leży. Tutaj również dowiemy się jaka jest powierzchnia nieruchomości, a także jaka jest klasa gleby. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Ponadto, w dziale I wpisane są prawa związane z nieruchomością. Najlepszym przykładem jest prawo służebności gruntowej, w sytuacji, gdy nieruchomość jest nieruchomością władnącą. 

W dziale drugim znaleźć można informacje dotyczące właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości. Są tam nie tylko ich imiona i nazwiska, ale również numery pesel oraz imiona rodziców. Kwestia ta wielokrotnie była poruszana. Czy jest bowiem konieczne, aby aż tyle danych właściciela znajdowało się w księgach wieczystych? Ustawodawca nie wprowadził jednak żadnych zmian w tym zakresie.

Niezwykle istotny jest dział trzeci księgi wieczystej.  Jest on przeznaczony na wpisy dotyczące praw osobistych, roszczeń oraz ograniczonych praw rzeczowych. W artykule 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustawodawca przedstawia otwarty katalog praw, które mogą być tam ujawnione. Może być to: prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych, roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, prawo z umowy timeshare. Oczywiście, są to jedynie przykłady – praw i roszczeń, które mogą  być tam ujawnione jest zdecydowanie więcej. Skutek ujawnienia praw osobistych lub roszczeń w dziale III jest taki, że  prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Warto wskazać, że w dziale trzecim wpisuje się również informacje dotyczące wszczęcia postępowania egzekucyjnego. 

Dział czwarty służy do wpisu hipoteki. Co jest istotne, w tym przypadku wpis ma charakter konstytutywny – dopiero po wpisie hipoteki prawo to powstaje. 

W odniesieniu do księgi wieczystej założonej dla spółdzielczego własnościowego praw do lokalu mieszkalnego należy wskazać, że również obejmuje ona cztery działy. Pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany, drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek. 

Warto wspomnieć, że prawo, które zostało wpisane w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem niewpisanym. Dla przykładu, gdy dwa prawa dzierżawy odnoszą się do jednej nieruchomości, prawo wpisane będzie miało pierwszeństwo, a prawo niewpisane nie będzie mogło by wykonywane ze szkodą dla prawa wpisanego. 

Jeśli chodzi o sam ustrój ksiąg wieczystych to jak już wspomniano, są one prowadzone w systemie teleinformatycznym. Ich prowadzenie należy do sądów rejonowych. Czynności dotyczące ksiąg wieczystych są wykonywane w przeważającej mierze prze referendarzy sądowych. 

Co więcej, przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Warto wskazać, że w odniesieniu do każdego prawa ujawnionego w księdze wieczystej, wskazuje się jaka była podstawa wpisu odwołując się do akt księgi wieczystej. 

Sam wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Wpisu można dokonać jedynie w oparciu o dokument sporządzony w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. 

Samo zapoznanie się z aktami księgi wieczystej może nastąpić w sądzie. Może tego dokonać w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Jak widać, z treścią księgi wieczystej może zapoznać się każdy, ale z jej dokumentacją stanowiącą podstawę wpisu już nie. Jest to rozwiązanie przeciwne w porównaniu chociażby do krajowego rejestru sądowego, gdzie akta podmiotów tam wpisanych może przeglądać każdy. 

Jak widać, prawo przewiduje możliwości kompletnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Powinien o tym pamiętać każdy kto decyduje się na jej zakup. Dzięki temu zminimalizowane zostanie ryzyko nabycia nieruchomości z wadą prawną.