Category: Bez kategorii

Nieruchomość – zarówno gruntowa jak i budynkowa czy lokalowa, stanowi najważniejszy składnik majątku – zarówno osoby fizycznej jak i prawnej. Niezależnie czy nieruchomość służy do prowadzenia działalności gospodarczej czy też do zaspokajania celów mieszkaniowych, podjęcie decyzji o jej nabyciu nie jest łatwe. Konieczne jest bowiem sprawdzenie zarówno jej stanu technicznego jak i prawnego. Instytucja ksiąg wieczystych służy temu, aby w jak najbardziej pełny sposób zweryfikować stan prawny nieruchomości i sprawdzić czy nabycie jej nie spowoduje negatywnych konsekwencji dla nabywcy. Ponadto, samo istnienie ksiąg wieczystych i uregulowania ich dotyczące wywierają istotne konsekwencje prawne.

Podstawową zasadą dotyczącą instytucji ksiąg wieczystych jest ich jawność. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Realizacją tej zasady jest możliwość przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie teleinformatycznym całkowicie za darmo. Każdy z nas może zapoznać się z treścią księgi wieczystej bez konieczności uiszczania jakiejkolwiek opłaty co niewątpliwie ułatwia sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych stwarza również istotne domniemania prawne. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jednocześnie, domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Wobec tego, fakt, iż nasze prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej ma istotne znaczenie, ponieważ aby zaprzeczyć jego istnieniu, trzeba to w odpowiedni sposób wykazać. 

Same księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości. Co więcej, z uwagi na fakt, iż w Polsce funkcjonuje w dalszym ciągu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, księgę wieczystą można również założyć dla tego prawa. Ponadto, warto wskazać, że właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Jak widać, ustawodawca wyszedł z założenia, że jedna księga wieczysta równa się jednej nieruchomości. Potwierdza to artykuł 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgodnie z którym dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione

Księgi wieczyste, niezależnie od tego czy prowadzone dla nieruchomości czy dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dzielą się na cztery działy.

Pierwszy z działów odnosi się do oznaczenia nieruchomości oraz do praw związanych z nieruchomością. To tutaj znajdziemy informacje dotyczące położenia nieruchomości – obrębu, miejscowości, gminy, powiatu województwa, w których leży. Tutaj również dowiemy się jaka jest powierzchnia nieruchomości, a także jaka jest klasa gleby. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Ponadto, w dziale I wpisane są prawa związane z nieruchomością. Najlepszym przykładem jest prawo służebności gruntowej, w sytuacji, gdy nieruchomość jest nieruchomością władnącą. 

W dziale drugim znaleźć można informacje dotyczące właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości. Są tam nie tylko ich imiona i nazwiska, ale również numery pesel oraz imiona rodziców. Kwestia ta wielokrotnie była poruszana. Czy jest bowiem konieczne, aby aż tyle danych właściciela znajdowało się w księgach wieczystych? Ustawodawca nie wprowadził jednak żadnych zmian w tym zakresie.

Niezwykle istotny jest dział trzeci księgi wieczystej.  Jest on przeznaczony na wpisy dotyczące praw osobistych, roszczeń oraz ograniczonych praw rzeczowych. W artykule 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustawodawca przedstawia otwarty katalog praw, które mogą być tam ujawnione. Może być to: prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych, roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, prawo z umowy timeshare. Oczywiście, są to jedynie przykłady – praw i roszczeń, które mogą  być tam ujawnione jest zdecydowanie więcej. Skutek ujawnienia praw osobistych lub roszczeń w dziale III jest taki, że  prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Warto wskazać, że w dziale trzecim wpisuje się również informacje dotyczące wszczęcia postępowania egzekucyjnego. 

Dział czwarty służy do wpisu hipoteki. Co jest istotne, w tym przypadku wpis ma charakter konstytutywny – dopiero po wpisie hipoteki prawo to powstaje. 

W odniesieniu do księgi wieczystej założonej dla spółdzielczego własnościowego praw do lokalu mieszkalnego należy wskazać, że również obejmuje ona cztery działy. Pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany, drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek. 

Warto wspomnieć, że prawo, które zostało wpisane w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem niewpisanym. Dla przykładu, gdy dwa prawa dzierżawy odnoszą się do jednej nieruchomości, prawo wpisane będzie miało pierwszeństwo, a prawo niewpisane nie będzie mogło by wykonywane ze szkodą dla prawa wpisanego. 

Jeśli chodzi o sam ustrój ksiąg wieczystych to jak już wspomniano, są one prowadzone w systemie teleinformatycznym. Ich prowadzenie należy do sądów rejonowych. Czynności dotyczące ksiąg wieczystych są wykonywane w przeważającej mierze prze referendarzy sądowych. 

Co więcej, przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Warto wskazać, że w odniesieniu do każdego prawa ujawnionego w księdze wieczystej, wskazuje się jaka była podstawa wpisu odwołując się do akt księgi wieczystej. 

Sam wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Wpisu można dokonać jedynie w oparciu o dokument sporządzony w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. 

Samo zapoznanie się z aktami księgi wieczystej może nastąpić w sądzie. Może tego dokonać w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Jak widać, z treścią księgi wieczystej może zapoznać się każdy, ale z jej dokumentacją stanowiącą podstawę wpisu już nie. Jest to rozwiązanie przeciwne w porównaniu chociażby do krajowego rejestru sądowego, gdzie akta podmiotów tam wpisanych może przeglądać każdy. 

Jak widać, prawo przewiduje możliwości kompletnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Powinien o tym pamiętać każdy kto decyduje się na jej zakup. Dzięki temu zminimalizowane zostanie ryzyko nabycia nieruchomości z wadą prawną. 

Przepisy prawa handlowego przewidują szereg możliwości dotyczących zawiązywania spółek prawa handlowego. Pierwszym, najbardziej popularnym sposobem jest zawiązanie spółki w formie tradycyjnej tj. poprzez zawarcie umowy spółki w formie pisemnej ( w przypadku spółki jawnej czy partnerskiej) lub w formie aktu notarialnego (w przypadku pozostałych spółek prawa handlowego). W takiej sytuacji musimy jednak liczyć się z kosztami taksy notarialnej (w przypadku umowy spółki w formie aktu notarialnego) a także pokryć koszty rejestracji spółki. Drugim sposobem jest połączenie, podział lub przekształcenie spółki czy spółek prawa handlowego w oparciu o przepisy kodeksu spółek handlowych, które regulują tę instytucję. Jest to jednak procedura kosztowna oraz trwająca długo. Trzecim ze sposobów na utworzenie spółki jest jej zawiązanie, a także rejestracja w ministerialnym, teleinformatycznym systemie s24. Jest to procedura najtańsza i najszybsza ze wszystkich wyżej wymienionych. I to tej procedurze zostanie poświęcony niniejszy artykuł.

Przede wszystkim, konieczne jest wskazanie, że za pomocą systemu s24 nie można założyć każdej spółki prawa handlowego. System umożliwia zawiązanie w ten sposób jedynie spółki jawnej, komandytowej oraz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Ponadto, co warto podkreślić, system jest przeznaczony raczej do tworzenia spółek o prostych zapisach, w niewielkim stopniu odbiegających od modelowych, kodeksowych rozwiązań. System nie sprawdzi się w przypadku próby zawiązania spółki o skomplikowanej strukturze. Zawiązanie każdej w wyżej wymienionych spółek przebiegta w zbliżony sposób, jednakże, z uwagi na fakt, iż to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest najpopularniejszym typem spółki w Polsce, to jej poświęcimy najwięcej uwagi w dalszej części artykułu.

Do zawarcia umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością konieczne jest, aby wszyscy jej wspólnicy spółki, którzy będą ją zakładać założyli konta w systemie. Aby założyć konto konieczne jest podanie loginu oraz hasła a także autoryzacja konta. Może to nastąpić przy pomocy podpisu kwalifikowanego bądź za pomocą profilu zaufanego, który możemy posiadać chociażby dzięki bankowości elektronicznej. Spółkę może założyć jedna albo więcej osób. 

Gdy mamy już założone konto możemy przystąpić do założenia spółki. W takiej sytuacji, w zakładce „moje przedsiębiorstwa” konieczne jest zaznaczenie opcji „dodaj przedsiębiorstwo”. Na tym etapie możemy wybrać firmę pod którą spółka będzie działać, miejscowość, w której będzie się znajdowała siedziba oraz forma prawna. W tym momencie warto jest zapisać naszą pracę, aby jej nie utracić. 

Gdy już wybraliśmy powyższe, przystępujemy do tworzenia niezbędnych dokumentów. Najważniejsze to umowa spółki. Na tym etapie wybieramy wzór dokumentu. Sam system skonstruowany jest w ten sposób, że część danych wpisujemy samodzielnie (chociażby przedmiot działalności spółki) natomiast część jest wybierana spośród narzuconych opcji wyboru. Na początku wskazujemy dane  wspólników zakładających spółkę a także, wspomniany przedmiot działalności. W dalszej części uzupełniamy informacje dotyczące ilości i wartości udziałów posiadanych przez poszczególnych wspólników. Minimalny kapitał zakładowy to 5.000,00 złotych (podobnie jak przy zakładaniu spółki w tradycyjnej formie). W dalszej części możemy wybrać wariant, w którym udziały są równe i niepodzielne a każdy wspólnik może posiadać więcej niż jeden udział. Druga z opcji jest taka, że udziały są równe i niepodzielne a każdy wspólnik może posiadać więcej niż jeden udział a umorzenie może nastąpić tylko za zgodą wspólnika poprzez nabycie udziału przez spółkę. 

W spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zakładaną w systemie s24 udziały mogą być pokryte jedynie wkładami pieniężnymi. W dalszej części wybieramy czy umowa spółki ma przewidywać jakiekolwiek ograniczenia dotyczące zbycia lub zastawienia udziałów w spółce. Możemy wybrać opcje zgodnie z którą do zbycia i zastawienia udziału konieczne jest uzyskanie zgody spółki. Możemy wybrać opcję, w której umowa spółki nie przewiduje ograniczeń w tym zakresie. W dalszej części decydujemy o tym czy w spółce utworzony zostanie kapitał rezerwowy i zapasowy a także czy umowa spółki ma przewidywać instytucję zaliczki na poczet dywidendy wspólników.

Kolejna część formularza jest przeznaczona na informacje dotyczące organów spółki. Możemy wybrać najprostszy model w którym organami spółki są Zarząd oraz Zgromadzenie Wspólników. Możemy wybrać również opcje zgodnie z którą w spółce utworzona zostanie Rada Nadzorcza. W odniesieniu do zarządu możemy wybrać ilość członków oraz ich kadencję a także sposób reprezentacji spółki. Wskazujemy czy w przypadku zarządu wieloosobowego każdy z członków może działać sam czy też konieczne jest współdziałanie członków zarządu. W treści aktu powołujemy również skład pierwszego zarządu. 

Na koniec wybieramy czy rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przekraczającej wysokość kapitału zakładowego spółki wymaga czy też nie wymaga zgody Zgromadzenia Wspólników. Ostatnią informacją którą podajemy jest to kiedy kończy się pierwszy rok obrotowy.

Na tym etapie konieczne jest podpisanie umowy spółki przez wszystkich wspólników. I w tym momencie mamy już podpisaną umowę spółki wobec czego możemy przejść do kompletowania pozostałych dokumentów. 

Członkowie zarządu obowiązani są złożyć oświadczenie, że wkłady na kapitał zakładowy zostały wniesione (może to nastąpić od razu przy rejestracji spółki, może w terminie 7 dni od dnia jej założenia). Ponadto, konieczne jest złożenie do sądu listy wspólników wraz z ich adresami do doręczeń, która będzie podpisana przez wszystkich członków zarządu. Ponadto, konieczne jest dołączenie takich dokumentów jak Oświadczenie, czy spółka jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości prze cudzoziemców, Lista adresów do doręczeń członków organu lub osób uprawnionych do powołania zarządu oraz Lista adresów do doręczeń osób reprezentujących spółkę, likwidatorów lub prokurentów. System nie przewiduje wzorów tych dokumentów – musimy stworzyć je samodzielnie. Każdy z dokumentów musi oczywiście zostać podpisany. Dokumenty możemy sporządzić w ten sposób, że zostaną zapisane w formacie pdf i podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym bądź epuapem. Jeśli jesteśmy tradycjonalistami to akurat te dokumenty mogą zostać podpisane podpisem tradycyjnym – własnoręcznym, a ich skany mogą być wgrane do systemu. 

Mając wszystkie dokumenty sporządzone i podpisane możemy przystąpić do złożenia wniosku. W tym celu klikamy na okno “Wnioski”, następnie “Nowy Wniosek” wybieramy “Wniosek o rejestracje podmiotu w rejestrze przedsiębiorców……” i całość zatwierdzamy przyciskiem “wybierz wzorzec wniosku” W tym kroku dodajemy dokumenty, które zostaną wysłane wraz z naszym wnioskiem tj. umowę spółki oraz wszystkie oświadczenia. Wskazujemy do jakiego sądu składamy wniosek oraz jaki jest adres i siedziba spółki. Ponadto, zaznaczamy czy członek zarządu jest zawieszony w czynnościach (w zdecydowanej większości przypadków nie będzie). Ponadto, wybieramy przedmiot przeważającej działalności. Na koniec, składamy podpis pod wnioskiem a także opłacamy i wysyłamy go. Od razu po złożeniu wniosku, na nasz adres mailowy powinno przyjść potwierdzenie odbioru wniosku wraz z nadaną sygnaturą sprawie. Jeśli nasz wniosek nie posiada braków formalnych to powinien zostać rozpatrzony najpóźniej w następnym dniu roboczym po złożeniu wniosku. 

Jak widać, procedura założenia spółki w systemie s24 jest niezwykle prosta i jasna. System sam kieruje nas i wskazuje co jeszcze musimy dołączyć albo czego nie zaznaczyliśmy  a ryzyko popełnienia błędu jest naprawdę znikome.